Специалист рассказывает об упрощенном строительстве частных домов

Строительство частных домов в Беларуси значительно облегчили на основании Указа № 202 «Об упрощённом порядке возведения и реконструкции объектов строительства». Но вопросы возникают по сей день.

Главным образом они касаются непонимания гражданами: в каких случаях допустимо воспользоваться упрощенной схемой, а в каких необходим полный пакет разрешительных документов. 

За разъяснениями мы обратились к главному специалисту отдела архитектуры и строительства райисполкома Марии Богдановой.   

— Мария Леонидовна, часто проблемы провоцирует уверенность: моя земля, как хочу, так и строю. Так ли это?

— Расскажу о том, почему это опасное заблуждение. Юридически стройка, которая была начата без официального разрешения, считается самовольной. А статус самовольного строения не позволит вам провести в дом коммуникации и оформить регистрацию. Да и госорганы вправе обязать вас снести дом за свой счет, если он построен самовольно, без уведомления соответствующих органов и в нарушение норм.

— Даже так? Как же законно начать стройку, чтобы не попасть под снос?

— Вариантов всего два. Первый более традиционный и привычный — через решение исполкома. Это длинный путь. Он актуален для тех, кому важно иметь на руках полный пакет документов для банка в целях кредитования, и тех, кто запланировал строительство в областных городах. Пошагово эта система выгладит так: первый шаг: получение разрешительных документов (решение исполкома, архитектурно-планировочного задания, технических условий на коммуникации), обратившись в службу «Одно окно» райисполкома;  второй шаг: разработка проекта и согласование его с архитектором района. 

Ну а затем только останется ждать уведомления о начале строительных работ.

Второй вариант как раз упрощенный. Его суть — в получении паспорта застройщика. То есть для того, чтобы начать строительство, не нужно иметь полноценный пакет документов, как в первом варианте. Достаточно документа на землю и паспорта застройщика, стоимость которого составляет 25 базовых величин.

— Какие документы необходимо подготовить для получения обращения в исполком?

— В обоих вариантах потребуется паспорт заявителя, выписка из БТИ о госрегистрации участка и план расположения дома и хозяйственных построек. В случае первого традиционного пути к этому пакету добавляется еще проект дома.

— Некоторые считают необязательным предоставление плана расположения дома и построек: зачем, мол, я ведь собственник и вправе решать, где хочу построить дом. Поясните этот момент.

— Согласовывать план будущих построек со специалистами — в интересах самого собственника. Так, в строительстве крайне важно учитывать геологию участка. Игнорирование этого вопроса — одна из самых дорогих ошибок! Действительно, многие сразу начинают с проекта. А геологию участка считают всего лишь формальностью и дополнительной тратой. Но сколько частных строителей впоследствии пожалели о том, что отнеслись к этому несерьезно! Ведь именно анализ грунта позволяет подобрать подходящий фундамент с учетом того, как дом поведет себя лет через пять. Почвы бывают разными, учитывается и уровень грунтовых вод, и сезонное переувлажнение почвы, и неравномерное промерзание — множество факторов, которые нужно учесть, иначе уже в первую зиму могут возникнуть проблемы. Бывает, что на участках, расположенных по соседству, условия отличаются, и фундамент «как у соседа» просто вам не подойдет. Только специалист со знанием дела определит, какой фундамент для вас оптимален: ленточный, свайный или монолитный. А выполняя расчет «на глаз», вы рискуете израсходовать лишние средства, получив при этом трещины. Ведь важно определить глубину фундамента, а для этого нужно учитывать глубину промерзания. Грунт при промерзании расширяется — это создает вертикальное давление на основание дома и со временем вызывает его деформацию.

Типичные признаки того, что геология участка была проигнорирована: если в подвале весной появляется вода (не учтен уровень грунтовых вод), если двери стали закрываться с усилием (смещение основания), если после первой зимы появились диагональные трещины в углах (неравномерная усадка, не учтена разная плотность грунта). Да, все это становится заметным постепенно. Но всегда исправление ошибок — в разы дороже первоначального исследования.

— Давайте остановимся на сроках подготовки документов и их стоимости — это важно для всех, кто планирует начать строительство.

— Исполком принимает решение в течение одного месяца. Разработка паспорта застройщика занимает от 15 до 30 дней и стоит в пределах 25 базовых величин. 

— Есть ли еще важные нюансы, которые необходимо учесть?

— Общеизвестные правила строительства: нельзя строить дом ближе трех метров от границы соседа. Для того чтобы возвести дом, у вас есть три года, а если не успеваете закончить — придется оформлять консервацию объекта либо брать решение на продление срока строительства на два года, иначе участок могут изъять.

— Почему важно юридически правильно оформить строительство?

— Во избежание проблем в будущем. Жизнь непредсказуема. Важно все сделать по правилам и в соответствии с законодательством, чтобы не возникало проблем с продажей дома, дарением или передачей в наследство. Лучше сразу потратить время на оформление документов, чем потом тратить его на узаконивание. Тем более что с введением упрощенной схемы это стало совсем несложно. Значимый момент: нужно поторопиться с легализацией самовольных строений до 1 января 2028 года.

Елена ЧЕРНОМОРЧЕНКО
Иллюстративное фото из открытых источников